保利公园壹号丨荆州楼市最佳“买房抄底”时机已到

抄底：原为股票用语，指以某种估值指标衡量股价跌到最低点时，尤其是在短时间内大幅下跌时买入股票，以获得最佳的经济利益。

那么买房抄底同理，也是在楼市价格处于低位时买入，楼市跌到谷底固然最好，但没人知道真正的底在哪里。

那么，2019年的现在是不是荆州抄底买房的最佳时间点呢？

（一）中国楼市的四次下跌周期

以史为镜，可以知兴替，中国楼市历史上曾经出现过四次最好的买房机会：

第一次是2004年，为了抑制房价过快上涨，国八条楼市调控政策出台，全国房价进入第1次下跌短周期。

第二次是2008年，美国次贷危机爆发，波及中国楼市，全国房价进入第2次下跌短周期。

第三次是2011年，中国开始收紧信贷，全国房企为了加速回笼资金降价促销，全国房价进入第三次下跌短周期。

第四次是2014年，楼市跌进冰库，全国库存高达7.2亿平米，去化周期接近7年。高压之下房企开始降价自救。

那么2019年底会是中国买房的第5次机会吗，现在会是在荆州买房的好时机吗？

（二）荆州的楼市历史

用数据说话，荆州商品住宅均价在经历08年低谷后，进入一波长增长期，但增幅逐渐放缓，13年荆州商品房住宅市场隐性与显性存量，合计超800万方，去化周期接近6年；于是，14年-15年各大房企纷纷降价促销，去库存自救。

而后从2016年开始，国家先后6次降息，5次降准，出台相关棚改政策，并在初期以货币化补偿为主，荆州房价又迎来新一波增长期，并开始逐渐进入精装房时代，至17年荆州房价增幅达到顶峰后，国家开始收紧住建口与金融口政策，并提出“住房不炒”的楼市口号，因城施策，将棚改政策调整为以产权置换为主，加强租赁与保障房供应，建立市场长效管理机制，不以房地产行业作为拉动经济的主要动力，强调整体健康发展；荆州楼市增幅从此开始放缓。

2018年初，荆州某项目入市率先毛坯销售，后续荆州各大入市品牌地产项目纷纷效仿，变相降价,。至2019年目前，荆州商品住宅（新房）月均供应与成交同比18年均有下滑，但均价总体趋于平稳，并无太大变化。

大家可以发现2008年和2014-2015年这两段下跌周期是抄底买房的好时机，那么荆州下一个下跌周期何时到来？

（三）未来荆州房价是否还将大跌？

长期来看，当前中国新房成交量正处于大周期的高位平台期。基于人口和经济模型的测算结果显示 2016-2020 年将是全国新房需求量的高位平台期，年均合理需 求中枢 11-12 亿平方米（基于偏保守的假设预测），之后十年将逐渐降至每年 8-10 亿平方米，2040 年之后基本稳定在 7 亿平米左右。实际市场销售表现将是围绕上述长期合理需求中枢的短期波动，过去几年商品住宅销售面积较中枢明显偏高（2016-2019 年年均14.6 亿平米，高出合理中枢约 3 亿平米），未来该偏离程度将会逐渐回归，但回归速度取决于短期的政策作用（因此很可能不会出现短期大幅下滑）。

明年荆州商品住宅市场销售虽趋势向下，但再出现大幅回落的可能性不高，主要考虑以下三点理由：

▷  三四线市场内部本身存在分化，“因城施策”下整体波动性在减弱。此轮周期与以往最大的不同在于差异性调控思路下不同城市间的分化与轮动，这不仅发生于一二线城市和三四线城市之间，也同样发生在三四线市场内部。2017 年以来，强三四线城市销售走势明显更接近于一二线城市，并与弱三四线城市显著背离。荆州2017年商品房住宅年去化量达261万方，就是属于明显的强三四线城市。城市间的周期错位将拉长市场整体的周期长度并减弱其波动性，未来市场无论上行或下行幅度都将小于以往“一刀切”式调控下的振幅。荆州未来不会再出现房价大幅下降的情况。

▷  当前荆州市场的库存水平、信贷环境均好于此前两轮下行周期。对比此前两轮下 行周期（2011 年-2012 年、2014 年-2015 年）的市场环境，荆州商品住宅市场在出现成交量的显著收缩前往往首先出现库存的持续攀高和信贷的快速收缩。此轮荆州市场虽然也开始在边际上呈现出类似迹象，但库存去化周期（16个月）明显低于此前两轮（2011 年 19 个月、2014 年 27 个月），且当前按揭投放强度和放款期并未出现大幅下滑。

▷  市场可能夸大了棚改对三四线市场的直接作用。2016 年起大力实施的棚改货币化被广泛认为是拉动此轮三四线需求的核心因素，但我们看到在去年下半年开始棚改出现退坡（今年开工规模近乎“腰斩”）后实际三四线市场销售规模并未明显下行。事实上，过去几年年均 600 万套棚改规模中货币化补贴的比例只有半数左右，其中使用补贴款购房的比例更低，棚改对三四线城市销售的直接贡献占比实际只有 10-15%。棚改更大的作用体现在对房价预期的影响上，尤其配合市场上行周期时的政策宽松，大幅提振了三四线城市居民的房价预期。但在当前平稳的政策环境和偏低的库存水平下，棚改退坡对房价预期的负面影响将远小于上行周期的提振效果，对荆州市场成交量的拖拽也相对有限。

目前，全国经济增长边际进一步放缓，利率趋势下行，但货币政策空间在明年上半年进行调整的可能性不大，当前政策稳字当头，荆州目前不限购但限贷，住建口政策较为宽松，目前荆州市场库存尚处于合理周期内，且市场买卖双方预期波动不大，未来伴随着中国货币的通货膨胀，来自土地成本以及建造成本的压力，未来荆州楼市虽销售面积随趋势向下，但销售均价或将迎来小幅上涨。

（四）对于2019年目前的荆州文旅板块

将是最好的买房时机

▷  文旅腾飞在即，即买即赚

将目光聚焦在了三四线城市以后，继续分析荆州市为什么从其他三四线城市跳脱出来，成为投资热门。作为楚文化发祥地的荆州，是江经济带上的关键一城，适合文旅战略的布局。2014年，政府在荆州成立建设纪南文旅新区，以700亿投资额打造华中地区旅游航母。纪南文旅区“三年形成、五年建成”恰好在今年进入红利兑现期，荆州的城市地位提升，即将成为湖北乃至整个中部地区的文化轴心。

荆州几大区域：华中农高区以农业为主；城东经济开发区以工业为主；传统中心区缺乏活力；沙北新区无核心产业；唯有纪南文旅区标志着荆州的未来。楚王宫文化历史悠久、荆州园博园今年九月开放截至目前，入园总人数已突破60万人次。方特园是湖北规模最大、档次最高的历史文化主题乐园，开园当天就人流量爆满。文旅区规划中的项目建成并开放，实质性地提升了城市的热度。人们实际地感受到文旅区的价值潜力，文旅区楼市大热，未来会水涨船高不断升温。

▷  未来大城之芯，独揽城市资源

买房看什么？地段！地段！还是地段！纪南文旅区既是撬动荆州经济发展的杠杆，也是国内城市资源最丰富的文旅区，占据文旅区域的黄金地段无疑最具升值潜力。保利公园壹号，雄踞纪南文旅区的门户位置，独享文王大道和复兴大道的横纵主轴，贯穿文旅区所有项目。除楚王宫、园博园、方特等文化资源外，享有稀缺的自然资源。

▲/城市战略规划图

区内的长湖，水域面积约 40 平方公里是湖北第三大湖泊。岗地、平原、河流、滩涂多样性地貌，河流与平原交相辉映，湖泊与滩涂掩映其间。2019年建成江汉运河十里画廊；2020年，建成长湖风光带。在这里天蓝、地绿、水清是环境新常态。未来太岳路高架通车，将成为市内高架，与复兴大道共同构成荆州一横一纵快速路，将项目地段的价值进一步提升。

▷  家国情怀、品质保障，置业绝佳良机

央企保利作为央企实力排名第一的地产品牌，以“家国情怀”担当社会责任参与军运动会运动员村的建设。保利公园壹号同样承国匠精魂，打造国际生活样本。作为保利落位于荆州的第二子，秉承开拓区域、树立品牌标杆的大盘使命，以三线的价格定义一线的产品。

▲/项目效果图

保利公园壹号在内独享保利早教、保利国际幼儿园、社区四点半学堂、保利青少年宫，尊享保利和乐教育。项目内享纽约曼哈顿式大型中央公园，绿地面积超10万方，绿地率达35%，景观主轴贯穿各个园区节点，是焕新城市生机的“发动机”。项目自配大型商业广场，广场集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体，不让年华流失于路程之上，感受专属于你的繁华。建筑上采取大都会建筑风格，是当代高档人居的生活典范。

▲/项目效果图

投资置业优选保利壹号，高档品质居所价值潜力即将蓄势待发。凭借城市区域规划带来的效应、交通完善之后的升级的便捷、优质的教育资源、一应俱全的内部配套，在未来将不断增值，当下便是购买的最佳时机。

# 保利公园壹号 #

城市向北，皆为文旅！

约2万方曼哈顿实景中央公园

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